E163 能上车吗？该下车吗？这个房市已经变异到我要看不懂了！

你们天都没有嗯，

应该是行。

打开关闭铃音，

欢迎来到知行小酒馆，

这是一档有知有型出品的播客节目。

我们关注投资，

更关注怎样更好的生活。

我是玉白，

又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列。

在过去一个月，

很多听友都来催，

更让我们赶紧分享一下现在的房地产市场该怎么看。

这不，

我就把大家喜爱的杨天南老师和 nick 老师请来了房地产筑底了吗？

现在能上车了吗？

各个城市出现了什么样的分化？

我的房子在市场上还有竞争力吗？

是不是得趁这段时间赶紧出手？

关于这些大家关心的真问题，

本期节目都回答了，

或者说我们都给了你一套切实可型的分析和操作方法。

我相信此时此刻一定有很多朋友在为房子的事情操心和焦虑。

如果你觉得这期节目有启发，

欢迎你分享给也在关注房子的亲人和朋友，

相信会对他们的决策有所帮助。

但在正式开始前还是要强调一下，

本期所有内容，

仅为嘉宾个人观，

也不作为投资建议。

然后今天特别开心，

感谢南师和内克老师觉得两个人自告奋勇啊，

说不行，

这个时间点一定要跟大家好好聊一下房地产。

因为这是一个特别值得大家关注的一个时间点，

而且很有可能关系到你家的房产未来很多年的一个走向和变化。

因为其实现在对房地产的悲观情绪还是在持续中，

对还在持续中。

啊，

所以大家就当我们是给大家解解闷，

有不要太高的期待什么的。

但我觉得九月底以来，

很多情绪还是有变化的。

至少从来自于我的人来说，

对房地产这个事儿大家又开始重新感兴趣了。

当然肯定是卖房的人多嘛。

很多人就想说是卖房炒股，

有的实在来不及了，

能不能把房子抵押了，

炒股再激进一点的时候，

能不能把我丈母娘房子抵押了，

炒股更多的人还是说哎这个政策出来了，

市场开始活跃了，

是不是一个好的一个卖房的时机，

或者是不是好的一个置换的一个时机。

嗯，

就是单纯因为说觉得房地产政策出来了，

所以房价要涨，

所以我要抓紧上车。

这些人人是少的，

这样是非常非常少的，

非非常非常有的。

对，

其实我我也好奇一个问题，

就是大家都着说啊，

现在是个卖房的好时机，

然后也确实看到了一些朋友卖掉了房子，

但是有卖肯定得有买啊。

那那些买的人，

那他们的动机又是什么？

至少从我上海的视角上来说，

绝大多数需求都是置换需求。

事实上来说，

大家总是要有房子住的嘛，

无非就是说我改善一下居住环境而已。

所以你会发现的说，

第一个是大家可能会低价的剁掉自己的两房，

然后呢又会拿着大砍刀去全市场去找便宜的三啊嗯就是每个人都在这个置换的链条之上。

ok 无非就是说在这个置换链条当中，

大家对于这个市场的预期发生了变化。

原来就是我小换大对吧，

那我买的越大我可能赚的就越多。

现在的预期就是说虽然我这个小房子多了，

我亏了点钱，

但是没关系，

我在我买了新房里边，

我再把它补回来。

所以你就会发现很有意思现象就是在上海，

特别是在上海外环外的很多次新小区，

很多都是小区内置换的。

就是你会发现整个小区的所有的二房都折嫁，

所有的三房都一家。

就是因为小区内的人，

他可能原来没孩子，

现在有孩子，

老人要照顾，

或者有了二胎，

然后住的也挺舒服的。

对他已经习惯了这边了，

他对房子没有任何的偏见，

他也根本就不那么在乎房价的涨和跌，

他只是真的需要一套三房。

这个时候他就会把小区里边二房给卖掉，

然后就换一个三房。

那就会变成就是在板块内就会发现所有的二房都是折价的，

所有三房都是溢价的。

这个很有意思的情况出现，

就是不同的户型的单价开始波动了。

原来可能都是一条基准线的对哎，

所以以前我们谈论的是，

比如说城市和城市之间会发生分化，

在城市里不同的地理位置会发生分化。

现在连一个小区里边不同的户型，

不同的朝向，

不同的楼层，

所以也要发生巨大的分化。

嗯，

这是肯定的。

各个城市之间的这个分化，

包括板块之间的分化，

产品之间的分化，

户型之间的分化。

其实到了现在这个时间段来说，

这个特征是非常明显的对到了很细的颗粒度嘛。

就我们上次在线下也聊过这个事情，

就是一方面大家现在回归自主需求，

其实很多偏好在价格上体现的很明显。

比如说有瑕疵的房子，

它流动性就很差。

然后体现在成交上，

它就以七折的这个折扣或者八折折扣成交。

但是正常的房子或者是好的房子，

它甚至还可以在原来成交量有所溢价。

但是另外一个就是成交量的波动。

如果看年成交量的数据，

它其实有一个刚需的稳定的基准线。

在那儿呢就是说刚需的结婚生子，

包括第一套改善，

第二套改善它都有一个基准。

然后只不过这个成交量的爆量呢，

就是发生在每三到四年的一次周期。

比如说上次爆量，

上海是一六一七，

嗯，

然后二零年二一年。

那现在其实虽然成交量有所提升，

但还没有回到巅峰的那个时候嘛。

所以楼市其实是一个以刚需为基本盘，

然后再加上一定的投机性需求的资产。

所以问谁在买，

其实每年都有一个固定的年龄段在不断的进场，

但现在会出现很多新现象嘛。

比如说产品大家越来越重视，

地段反而没有那么重要嘛。

然后像四房大平层，

现在包括带院子的房产，

现在非常流行，

哪怕郊区一点我都能接受。

还有就是原来大家喜欢看高楼层的，

像陆家嘴三件套或者是一些天气线。

那现在大家甚至会越来越接受低密的，

或者是这个洋房性的产品，

或者高楼层里面的三到六层平视绿化，

这种反而对电梯房或者高密度的房子越来越厌恶。

所以现在无论是城市间的差异，

还是小区内部的差异，

都在表现一种新的大家对自我关注，

对环境的关注。

对那么我相信听众也会有这个疑问。

那如果这样分化的话，

那以后我们拿什么数据来作为参考呢？

就是假设我有一套房子，

那我如果我想要卖，

或者我关注我这个房子还有没有竞争力，

那我肯定看是这个小时成交价。

对，

嗯，

看历史成交价。

那如果按照我们前面的这个分享的话，

那其实这些历史成交价它也未必可以作为参考依据。

现在就是要看的足够细，

因为成交价确实可以去参考。

但是你会发现，

比如说三防护性的成交价，

它可能过去三年跌了百分之二十。

嗯，

然后有些好的四房或者这个情况好的，

它可能只跌百分之十五或者十。

那这个成交价的波动或者挂牌价的波动趋势就是抗跌和超跌的区别。

然后其实原来我们看城市指数，

比如说上海的均价，

它有一个指数嘛。

嗯那这个指数有点像上证指数啊，

它是一个大盘的基准嘛。

嗯，

我觉得房子如果类比股票，

它是一个特别特别特殊的市场，

它是每年都在发 ipo，但是从来没有退市的。

嗯，

就是没有房子退市，

所以它这个盘子越来越大嘛。

就是它是一个不断扩容的市场，

就导致它现在越来越趋向于局部的核心资产的，

不一定叫核心轻资产吧。

但是是一些特别偏主题或者风格的结构性的热性牛市结构性就相于是只炒二十厘米的的这个 etf，创业板创业板板 etf 或者炒炒这个对吧？

就你会发现说就是每个板块之间的涨跌其实差别很大的对，

但楼市没有不是那么妖了，

就是几天一个轮动。

但总体你在大面上来看，

就是可能现在看这种城市指数是不够的。

嗯，

你可能还要看，

比如说高祖熙的指数或者是老破小指数，

或者是这个核心区指数，

或者三方指数，

四方指数或者交环中环内。

所以就是要不你去编指数呗，

我现在就有这个想法。

所以我可能会在小程序上把这些指数的趋势都慢慢加进来。

所以就是楼市这个东西就看的越来越细了，

可能在大的城市指数上看不到行情。

但是在局部的一些风格或者主题指数上，

就能看到一些结构性的微弱的一些机会在这里面。

嗯，

当然这些都在早期了，

就是现在我可以负责任说没有任何一个风风格，

走出了像样的牛市行情。

对，

就只是说有些跌的少，

有些甚至最近六个月一直在涨。

反正我自己的概念就是说要尊重市场本身嘛，

作为一个趋势交易者，

那市场总是对的。

那市场在发生什么我就去理解它，

就是有点实事求是的精神嘛。

就是大家认为房地产是没有报价版的，

但其实房地产是有部分的报价板的。

因为虽然只有少部分可能只有二十五左右的房子，

是在贝壳或者链家上成交的。

嗯，

但事实上来说，

有百分之四十到百分之四十五的房子会在贝壳和链接上挂牌。

那它的这个挂牌价的这个变动，

你在 app 当中，

你是可以持续的看到的一些变化的。

当然某些城市它会引去真实的成交价，

但是整体上来说，

挂牌的边际的一些变化是非常清晰的。

就从小区板块来说，

就很典型。

比如说上海的这个前滩板块，

嗯，

会发现说整个前滩板块的这个大户型和小户型，

它的均价在巅峰的时候可以差到七到八万一平，

就是它在大户型。

因为当年的供给相对比较的稀缺，

所以他一直他维持了相当长一段时间的二十万的均价。

但小户型已经跌到了十三四万这个水平。

因为它的居住体验不好，

很多人更多的是把它当做一个房票来使用。

因为那边有个华尔的学区嘛，

所以这个分化我觉得还是比较剧烈的。

对于这第二个特点，

就是我从上海的观察上来说，

原来我们对房地产的核心理解就是 location。

locationlocation 嘛就是地段的它的那个因子占比是非常大的。

但是从去年到今年开始起，

大家对于产品力的选择会变得更加的重要。

核心的逻辑是包括在住建部最新的发言当中，

其实他就说其实中国人不缺房子，

缺的是好房子。

嗯，

即便是在上海这样的一个城市，

人均的住房面积也已经达到了三十多平，

家庭的住户的人均拥有住房也已经到了一点一套左右。

那也就意味着说，

如果品质比较差的房子，

那它实际的居住的价值是比较限的。

你在置换链条当中是很下沉的。

因为房子其实我们简单的来分的话，

就是比如说以中国的大的城市啊，

北京，

上海，

广州这样的城市来分的话，

它可能住宅它有一些贷际上的差别。

比如说九八年的很多的房子，

就是原来的什么赫鲁小福楼啊，

那种平房啊，

它的居住体验是不佳的。

九八年商品房改革之后，

开始有了一些商品化的小区的一些住宅。

这些住宅呢它可能第一个是有物业，

有相应的停车位，

有绿化，

有工区的一些营造。

等到在一三一四一五年以后，

整个商品房小区它其实又有了一个待际上的一个提升。

第一是人车分流。

第二个是小区外立面的整体的改善。

原来还可能是用涂料用真石漆。

现在更多的可能有石材啊，

或者像玻璃幕墙啊，

一些新型的一些材料，

它就会比较新。

呃，

人车分流光驱营造和新的外立面，

使得整个小区的整体的样态看上去就更新，

产品就更好。

但是在最近的一到两年，

在全国的二线城市和少少量的一线城市就发生了一些变化。

因为地越来越难卖，

所以某种角度上来说，

地方政府对于开发商在得方率上面其实给了更多的一些优惠。

就你会发现说很多的一些二线城市，

典型的像成都，

武汉一线城市，

像广州。

接下来我们看到上海也会有这样一些倾向，

就是越南卖的地方，

它的房子它会给你很高的容忍度。

就原来的上海的很多房子，

比如说得房率，

真实得房率，

嗯，

可能也就是百分之七十百分之七十超一点点而已。

但是你要知道，

在很多的一些二线城市，

它的真实得房率可能已经达到了百分之一百二十甚至一百三十，

那这个差距也太大了。

对，

这其实就会使得说某种角度来说，

你的老产品的价值是在被新房持续的稀释的。

我觉得男生总结的挺好的，

就是因为我上个月在成都踩盘，

然后正好就是看了一个应该是我踩盘过去所有的情景里面看我最我们的一个户型，

也就体现了最近就产品规范的放松，

就是夸张到什么程度。

就是我那个房子是幺四三户型，

得房率百分之百二幺四三户型是什么？

就一百四十三的户型，

嗯，

因为成都是一百四十四以上是废宅，

然后有更高的税和那个限制。

所以成都开发商都顶着幺四三去做所有的就是去卷那个幺四三户型。

然后得房率一百二。

什么概念呢？

就是如果按照正常百分之八十的户型得房率，

它相当于一百八十八的这个户型的面积。

就它虽然只有一百十四四十三，

但他做出了一个一百八十八大平层的感觉。

有两个细节给我特别大的震撼。

就是他有个光听入户，

就是从阳台入户，

嗯，

然后这个阳台里面可以种花呀，

然后整个面积全送的这个光厅，

大概有不到十个平方阳台入户再进主门。

它有个整个南北通透的感觉，

从南面的阳台延伸到进门，

然后再延伸到北阳台的整个这个户型。

我回头发一个户型图给你看一下，

我并没有推荐大家买这个很有意思。

然后第二个震撼点，

就是他那个飘窗窗直接落地的啊啊，

我觉得这个太吓人了，

因为之前我们都知道飘窗赠送很正常嘛。

对，

但是这个所有飘窗它是落地的，

它是真实的做到了全赠送。

所以就光这一点，

他就偷了非常多的面积，

可能得房率，

因为这个可能上升百分之二十。

然后另外就是很厅大面宽，

这都是标配。

然后全卧室朝南，

这都是标配了。

所以整个户型看下来，

就是有一种一百四十三平的四房三卫的户型。

如果在上海，

我会认为这是一个一百九十平的这样的一个房子。

对，

但是我觉得大家都知道一个道理嘛，

就是天底下没有这么好的事情。

没错，

就是你会发现进门越卷的地方，

户型越卷像上海就是这样嘛。

上海最差的户型可能就是倒挂最大的地方的户型。

最最毛坯的房子肯定是在黄浦区的超高层嘛。

你会发现户型很卷，

就是一百出头，

然后送十个飘窗呢，

那肯定在外环外嘛。

因为本质上什么？

本质上这个地方政府容忍你造出这样的一个东西，

一一定是这个地方土地非常非常难卖。

成都这么难卖吗？

土地。

对，

其实你不用说，

它肯定哪里有缺陷。

其实产品力它是一个周期，ok 就跟房地产周期一样。

比如说在牛市刚开始的时候，

其实所有人都不信用牛市。

嗯，

然后这个时候市场特别卷往往牛市开始的，

或者讲熊市结束的那段时间，

产品是最最最好的的。

你也可以在这个时我挑到就是像你说的产品迭代的户型，

就是其实房地产的产品力是五到七年一迭代的。

就每一次市场巨难卖的时候，

就会出现颠覆性的好产品。

那我觉得现在到二零二四或者二零五二五，

其实已经到了产品力迭代变盘的那个分水岭了。

一方面住建部有非常多的规范的放松，

然后开发商也有的意愿。

成都其实房子比较好卖的是整个过去一段时间的天府，

但最近也不好卖了也开始卷。

然后原来主城的外围三千层的房子其实都非常难卖。

因为一方面没有倒挂，

一方面成都的新房供应量是比较大的，

所以不仅是成都，

我在重庆，

包括华北就看到了一些非常好的户型。

那最近这两年华东市场也不好了也开始进入卷。

所以这就是产品力周期，

就是产品力最差的。

其实有牛市的巅峰拿地的那些开发商，

为了不亏太多钱去降标，

嗯，

然后大家也是无脑的去买，

去抢这样的房子。

其实产品力比较还有意思，

就跟法国酒庄的酒一样，

它是有年份的，

就是八七年的拉菲就比较好。

因为八七年就是最穷，

最穷的时候，

他为了追求追求的时候，

他就会放水，

就会搞出非常好的一个产品。

就上海产品力的有些巅峰，

第一也不能叫巅峰吧。

第一个是零七零八年，

是一波微型的反弹嘛。

就那个时候上海出了很多同名级的房子，

就是相当于多送你一个房间出来，

就是卖的时候没有顶，

没有底，

没有底。

就是比如说北面，

这是一个全镂空的，

比如说它是一个巨大的一个方框，

下面是空的，

然后卖的时候给你画饼说，

哎，

这个到时候我们会浇筑。

对，

然后就浇筑出来一个房间，

那本质上是什么？

本质上就是因为那个时候市场太差了，

然后你会发现上海最糟糕的房子是二一年的房子。

那时候我们很多房子叫什么叫许愿池，

什么叫许愿池？

就是说按照上海的这个规范，

你所有的住宅，

除非你是别墅，

它是不允许毛坯交付的，

它必须得装修。

但是开发商觉得我这东西太好卖了，

我根本不需要装修，

那怎么办呢？

但是我也给你个马桶，

给你个水池吧，

他就找那个像公共卫生间那样的那种水斗，

在一个厕所里边给你孤零零的安了一个，

就跟一个许愿池一样。

就是许愿池装修其实维持了差不多一年多的时间。

但是你回到二四年，

我最近去看了好几个豪宅的一个项目，

大为震撼，

大为震撼。

虽然我没钱去买了，

但你会发现它在工区的奢侈化的这个营造原来的食材，

可能只有在工区的大堂才会出现。

现在从电梯到整个的房型当中，

直接的石材上墙，

大理石上墙就是你会发现什么？

就是在市场越低迷的时候，

其实产品力的这个提升就越显著。

在上海其实就呈现了这样的一个很有意思的一个特点。

所以就是说他也是个互相塑造的过程。

就是原来大家其实意识不到有产品的这个东西在。

嗯，

只是因为在市场特别特别特别差的阶段，

开发商因为原来的那个房子不好卖了，

他也没有那么多的市场涨价的一预期了。

所以他必须要用心的去打磨自己的产品。

而这个产产品的这个提升某种角度来说，

也给用户提供了一个新的认知。

原来是开发商是能做出好房子的，

嗯，

原来不盖完全就是因为糊弄我们音乐问题。

因为原来上海人是非常非常羡慕外地房子，

为什么？

因为上海的开发商的建造的水准其实是远远的落后于二线城市的。

就是像无论是成都，

武汉，

重庆南京，

特别是杭州，

同一个开发商的同一个大的系列，

可能在上海就会降标降的一塌糊涂。

但是在这样的一些二线城市，

实际上它就会做出非常好的产品出来。

之前在商品上经常会刷到一些帖子，

就是说自己可能是二零年二一年上车，

然后房子的房价就是跌的很厉害嘛。

嗯，

但是我觉得这么一听，

我发现这一波人他们遭遇的不仅是房价跌的很厉害。

更要命的是，

他们的房子可能如果是新房的话，

质量它本身在市场中就可能就不太能打跟后面的这些新房既没有价格优势，

又没有质量优势，

这个很可怕，

其实是这样的，

而且利率也高嘛，

而且就是这个东西就是刚才我们用了一些牛市的比喻嘛，

但是这个跟权益类的牛市你没有办法比。

因为你二一年买一个公司的股票，

和你二四年买一个公司股票都是一样的。

嗯，

就它的质地是直接体现在产品利质，

质地是一模一样的，

但是房子不一样。

对对，

就你刚刚说的年份酒，

我觉得这个比喻很漂亮。

嗯，

就是它不是越新越好，

不是说二零二一年的比二零一九年好。

我看上海就像你说的最好的一批房子，

在零七零八年，

还有一四一五年，

集体出了一批非常好的房子。

嗯，

我最近在看二房，

也是觉得哎我现在挑一些次新房，

还不如去买一四一五的那些年份酒。

就是确实是这样，

它是有周期的。

好，

可怕以后房地产市场要有这个年份概念。

什么北京这个产区，

最好的年份是哪几年？

上海这个产区最好的年份是哪几年？

去全国都差不多了，

全部都差不多啊。

你北京很明显就是零八年奥运会之前房子和零八年奥运会之后的房子，

它有明显的特征上的一些差别的。

然后我觉得你可可以多说点和老破小这边观察到的一些东西，

可能几个关键词吧。

第一个旅居成为刚需。

嗯，

我不知道你们有没有相同的体会，

旅居成为了刚需。

就原来我们不是说旅游地产是一个伪命题，

伪命题吧，

就是对大家一定要拥抱核心自自助，

但这个最真正的核心资产。

但是最近我的观察是旅居市场越来越成为刚需。

因为现在大批的老人在退休潮。

对，

然后年轻人越来越多人做自由职业，

或者是不需要 onsite。

对对，

就是可以远程办公，

可以远程办公。

那在这种情况下，

其实很多人就有了旅居的需求。

他其实对核心区啊或者通勤交通没有那么的偏好了，

我不想展开太多。

但是我最近观察到一些，

比如说接近自然，

或者他有一些文化属性，

大理包括我在西北看到的大同大同的一些风貌别墅。

所以我看到其实各个年龄段他们的需求在发生转移或者是范式的转变。

就是一方年轻人爱旅游，

然后爱自由爱旅游，

然后老人现在已经屡居成为他的刚需，

而不是在一个什么地铁房啊，

学区房啊什么的。

第二个就是我发现老陈在复兴嗯，

这也是一个非常新的提法。

就是之前我们其实无论是投资也好，

自助也好，

特别会偏好新区。

因为大家觉得新区未来有规划兑现，

然后有手机面变好，

有升值空间。

然后年轻人都在往新区搬，

但最近我又发现这个风格又在转移回来。

你会发现我们录播客这个地方，

其实旁边在大拆大建，

然后在搞风貌，

别墅在搞城市升级。

不只是上海，

全国都在花大量的政府拨款在做老旧小区的改造，

包括很多当地的一些文化特色的东西，

特别吸引年轻人，

像一些老城的夜市，

经济或者一些美食啊什么的。

就是成都就特别明显嘛。

成都可能是全国老城范围内趋势走的最好的城市。

在成都的高新区有一条巷子叫玉林哦，

玉林夜市。

对，

就玉林夜市那一片就是那一片的老破小，

就不提老破。

小的。

真实趋势是放量，

而且在价格上涨的就是发生在真实成交价上。

所以其实全国都有这个案例哈。

其实上海像黄浦和徐汇的老破小，

其实跌的也不多。

现在上海市黄浦和徐汇碾压浦东很简单，

这浦东就是黄埔和那个行为，

更多的是宜居浦东更多的是宜业。

你就可以和股市相类比的话，

浦东相当于是成长股。

就星城代表的本质上是成长股，

就是你相信未来会有持续不断的规划，

持续不断的一些新的产业的一些引入，

持续不断的就业机会，

在新城诞生，

新城才会涨。

那么老的呢它更多是宜居。

为什么这个城市最好的学校，

最好的医院，

最具烟火气的一些街道，

它一定是在老城。

所以你就会发现说当新城的这个浪潮结束了以后，

你会发现在老城这一侧，

实际上不光是说政府这次投入钱非常多，

这个投入的钱它分成几类。

第一类是比如说拆迁动迁，

原来说到棚改啊，

然后受到的城中村啊，

还有零星的旧改啊，